Nhà đất

16/01/2024 14:30 GMT+7

Có 1m² đất ở mới được làm nhà ở thương mại?

tác giả

THÀNH CHUNG

và 1 tác giả khác

THÀNH CHUNG

THÀNH CHUNG

TIẾN LONG

TIẾN LONG

Hôm qua (15-1), Quốc hội cho ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Các nội dung liên quan thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, giá đất… nhận được nhiều ý kiến của đại biểu.

Đường song hành cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây vừa được khánh thành đưa vào lưu thông - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Đường song hành cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây vừa được khánh thành đưa vào lưu thông – Ảnh: QUANG ĐỊNH

Trình bày báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết dự thảo quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở. 

Đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).

Chỉ 1m² đất ở mà quyền và lợi ích của hai nhà đầu tư lại khác hẳn nhau. Điều này sẽ tiềm ẩn trục lợi chính sách, các phương thức biến tấu, hợp thức hóa mà Nhà nước không được hưởng lợi.

Đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp)

Phân biệt không cần thiết

Bày tỏ việc giữ nguyên quan điểm là sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung về nhà ở đã được thể hiện tại kỳ họp thứ 6, đại biểu Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị) nói quy định muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác đặt ra một hạn chế rất khó hiểu. 

Theo ông Đồng, việc này dẫn đến cách hiểu là phải có 1m2 đất ở trong diện tích dự án mới được làm, còn nếu không có mét vuông nào thì không được. 

Ông nhấn mạnh việc phân biệt giữa hai trường hợp này là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng nào. Vì thế cần bỏ quy định này để mở đường cho nguồn cung nhà ở, kéo giảm giá nhà giúp người dân có cơ hội tốt hơn để có được nhà ở.

  • Đại biểu băn khoăn quy định 'rất khó hiểu' 1m² đất ở mới làm được nhà ở thương mại

    Đại biểu băn khoăn quy định ‘rất khó hiểu’ 1m² đất ở mới làm được nhà ở thương mạiĐỌC NGAY

Cùng quan điểm đó, đại biểu Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp) cũng chỉ rõ “đất ở và đất khác” ở đây còn nhiều bất cập. Ông đặt vấn đề với đất ở và đất khác thì đất ở là bao nhiêu? Người ta có 1m2 đất ở trong khi phần không phải đất ở lên nhiều ha vẫn được trong khi các trường hợp khác lại không được hay sao? 

Trao đổi thêm với Tuổi Trẻ, ông Hòa cho rằng việc Nhà nước cần phát huy, thể hiện tốt vai trò của mình thông qua các công cụ điều tiết chủ đạo là cải thiện công tác lập quy hoạch và định giá đất. 

Nếu làm tốt công tác lập quy hoạch để định hướng phát triển và định giá đất sát giá thị trường sẽ không cần phải quan tâm đến loại đất nào được chuyển mục đích để làm nhà ở thương mại. Bởi nếu giá đất được xác định sát theo giá thị trường thì việc đấu giá, đấu thầu là không cần thiết.

Ông Hòa dẫn chứng thêm nếu nhà đầu tư có khu đất rộng tới vài chục, vài trăm ha mà không có đất ở thì không được làm nhà ở thương mại. Ngược lại, nếu nhà đầu tư có khu đất rộng cả trăm ha mà chỉ có 1m2 đất ở thì lại được làm nhà ở thương mại. 

“Ở đây có thể nói tài sản của hai nhà đầu tư là cơ bản không khác nhau nhưng chỉ vì có đất ở, thậm chí chỉ 1m2 đất ở, mà quyền và lợi ích của hai nhà đầu tư lại khác hẳn nhau. Điều này sẽ tiềm ẩn trục lợi chính sách, các phương thức biến tấu, hợp thức hóa mà Nhà nước không được hưởng lợi”, ông Hòa nói thêm.

Đại biểu Nguyễn Thị Ngọc Xuân (Bình Dương) đề nghị cần nghiên cứu thấu đáo quy định muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở. 

Bà cho rằng rất nhiều doanh nghiệp ở địa phương đã có ý kiến về điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại và thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần bổ sung trường hợp đất khác nếu phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt. 

Từ đó, bà kiến nghị Quốc hội xem xét kỹ và biểu quyết riêng điều khoản này hoặc giao cho Chính phủ thí điểm thực hiện trong 5 năm rồi tổng kết, báo cáo Quốc hội.

Bà Xuân cho rằng để cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị một cách bền vững, đáp ứng yêu cầu phát triển nhiều địa phương sẽ không đủ nguồn lực để đền bù, giải tỏa cho các doanh nghiệp. 

Vì theo dự thảo luật, doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất sản xuất, kinh doanh sẽ không được ưu tiên chuyển đổi mục đích sang đất đô thị, đất ở đô thị, đất thương mại, dịch vụ, nên cách duy nhất là Nhà nước phải bỏ tiền ra đền bù và thu hồi đất của họ. 

Con số này chỉ tính riêng gần 3.000 doanh nghiệp của Bình Dương có thể lên đến hàng trăm tỉ đồng. Điều này dẫn đến cả Nhà nước và doanh nghiệp đều thiệt hại, không thể chủ động và buộc chỉ còn cách phải chờ đợi, mà chờ đợi càng lâu sẽ mất đi nhiều cơ hội phát triển của đất nước. 

Từ đó, bà đề nghị cần xem xét giải quyết điểm nghẽn này cho nhiều doanh nghiệp trên cả nước, trong đó có Bình Dương…

Dự thảo Luật Đất đai  (sửa đổi) giữ quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở - Ảnh: TỰ TRUNG

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giữ quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở – Ảnh: TỰ TRUNG

Cần phương án, cách tính tiền sử dụng đất phù hợp

Có những e ngại khi “mở” để doanh nghiệp nhận đất khác (không có đất ở) làm dự án sẽ đẩy toàn bộ nguồn lợi cho doanh nghiệp. 

Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Trần Quốc Dũng, chuyên gia về bất động sản, cho rằng nếu hiểu như quy định của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi phải có ít nhất 1m2 đất ở mới được làm dự án nhà ở thương mại và yêu cầu dự án nhà ở thương mại chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở là bất hợp lý.

Đồng thời làm vô hiệu hóa về quản lý nhà nước bằng quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bởi vì ngay từ khi khai sinh lập địa thì đơn giản thuần túy nó chỉ là đất (không phân biệt đất ở, đất gì khác). Quá trình phát triển theo quy luật tự nhiên, theo quy hoạch và thực tế thì mới định hình các loại đất, chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch đó.

Ngoài ra, xét về tiêu chí để đưa ra chế định trên, có các điểm bất hợp lý. Cần đặt câu hỏi: Tại sao chỉ hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại mà không áp dụng chung cho các dự án khác? Điều này gây ra sự bất bình đẳng trong nguyên tắc quyền sử dụng đất. 

  • Đề xuất mới nhất về thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại

    Đề xuất mới nhất về thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mạiĐỌC NGAY

Mặt khác, tại sao đối với các dự án theo cơ chế đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì không yêu cầu trong khu đất hiện trạng đó phải có “chút đất ở”? Điều này cho thấy phân loại, điều kiện tiêu chí thiếu khoa học, không công bằng. 

Chưa kể, yêu cầu phải có ít nhất 1m2 đất ở mới được chỉ định làm dự án nhà ở thương mại mang tính “ăn may và hên xui” và không dựa trên cơ sở nào cả.

Theo ông Dũng, nếu chế định này được ban hành sẽ gây “nghẽn” vấn đề pháp lý về đầu tư phát triển dự án nhà ở thương mại, gây ảnh hưởng, lãng phí nguồn lực về đất đai và nhiều hệ lụy khác. 

Ngược lại, nếu được tháo gỡ sẽ khơi thông nguồn lực xã hội, hạn chế tối đa về tình trạng khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến thủ tục hành chính vì cơ chế doanh nghiệp thỏa thuận mua đất với người dân theo nguyên tắc thị trường, dân sự, thuận mua vừa bán…

Do đó, cần xem xét để luật không hạn chế hình thức đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, không cần phải có 1m2 đất ở. 

Theo đó, cho phép doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác; doanh nghiệp được thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất ở hoặc các loại đất khác để làm dự án nhà ở thương mại miễn sao khu đất đó phù hợp quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. 

Bản chất doanh nghiệp thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất rồi sau này áp dụng cơ chế chuyển mục đích sử dụng đất và cũng phải nộp tiền sử dụng đất theo cơ chế thị trường. 

Do đó mấu chốt cần có phương án, cách tính tiền sử dụng đất sao cho phù hợp thì dù phương thức giao đất theo đấu thầu, đấu giá hay chuyển mục đích sử dụng đất chỉ là cách làm khác nhau để Nhà nước có cùng kết quả thu tiền sử dụng đất mà thôi.

Còn Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng trường hợp giữ nguyên nội dung dự thảo, không bổ sung trường hợp nhà đầu tư “đang có quyền sử dụng đất khác không phải đất ở”. 

Khi đó, cần bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp trường hợp tổ chức kinh tế đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở gồm đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở để thực hiện dự án đầu tư. Bao gồm dự án nhà ở thương mại mà trước đây nhà đầu tư đã nhận chuyển quyền sử dụng đất theo các quy định của Luật Đất đai 2013.

Ông Châu nêu để đảm bảo lợi ích được chia sẻ, cùng với quy định này, luật cần phải giao trách nhiệm cho các địa phương thực hiện chặt chẽ việc định giá đất thật chuẩn xác để thu đúng, thu đủ, thu kịp thời tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước, dứt khoát không được để thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai.

Đại biểu PHẠM VĂN THỊNH (ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội):

Nên xem xét kỹ

Quy định trong dự thảo luật về việc muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác đặt ra một hạn chế có thể hiểu là phải có 1m2 đất ở trong diện tích dự án mới được làm, còn nếu không có mét vuông nào sẽ không được.

Quy định này không phù hợp, người ta có thể lách và khiến mọi thứ có thể trở nên phức tạp hơn, mỗi nơi cho một kiểu. Ở đây, theo tôi có hai phương án trong trường hợp này để rạch ròi, minh bạch, rõ ràng.

Cụ thể, phương án 1 là thực hiện theo hướng người có đất phù hợp quy hoạch sử dụng đất là có thể thực hiện chuyển làm dự án theo mục đích sử dụng đất. Ví dụ quy hoạch làm khách sạn thì được làm khách sạn, quy hoạch làm thương mại dịch vụ thì làm thương mại dịch vụ, nhà hàng.

Về mặt tổng lợi ích xã hội với phương án này sẽ tốt hơn, nhưng cũng có thể có kẽ hở. Còn phương án 2 là thực hiện như trước đây, Nhà nước sẽ thu hồi đất và tiến hành đấu giá.

Thực tế, người sử dụng đất không ai muốn thực hiện theo phương án 2 bởi sẽ phải bàn giao, trả lại đất,và sau khi đấu giá không thể biết mình có trúng hay người khác. Do đó, phương án 1 sẽ tốt hơn và tạo thuận lợi cho nhà đầu tư, giảm thủ tục hành chính.

Cần quy định thu hồi đất tạo việc làm, điều kiện cho sản xuất kinh doanh

Dự thảo luật đã thể hiện rất rõ trách nhiệm của Nhà nước với người có đất bị thu hồi. Theo đó, Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất.

Tuy nhiên, phương án hỗ trợ tạo việc làm tốt nhất, bền vững nhất không phải là đưa tiền cho người dân mà phải tạo sinh kế. Do vậy, tôi đề nghị nếu thu hồi đất đang là nhà xưởng sản xuất kinh doanh thì trong phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư phải bố trí quỹ đất phù hợp để tạo lập mặt bằng mới cho các hoạt động sản xuất kinh doanh.

Nếu thu hồi đất nông nghiệp mà người dân không có điều kiện chuyển đổi nghề nghiệp làm trong khu công nghiệp phải dành quỹ đất dịch vụ để tạo việc làm cho người nông dân. Như vậy, trong quy định về thu hồi đất phải có quy định thu hồi đất để tạo việc làm, tạo điều kiện sản xuất kinh doanh.

Trên cơ sở đó, cần bổ sung nội dung thu hồi đất tạo mặt bằng sản xuất kinh doanh cho người có đất bị thu hồi.

Không đồng tình mở rộng loại đất được thỏa thuận làm dự án nhà ở thương mạiKhông đồng tình mở rộng loại đất được thỏa thuận làm dự án nhà ở thương mại

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho hay dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giữ quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất với đất ở.

Dòng sự kiện: Luật đất đai

Luật Đất đai: Những điểm cần suy xét thấu đáo trước khi bấm nút

17/01

Có 1m² đất ở mới được làm nhà ở thương mại?

16/01

Đại biểu băn khoăn quy định ‘rất khó hiểu’ 1m² đất ở mới làm được nhà ở thương mại

15/01

Lo thiếu quỹ đất, HoREA kiến nghị nới loại đất làm nhà ở

14/01

Đề xuất mới về giải quyết với người sử dụng đất có vi phạm trước 1-7-2014

11/01

Xem thêm

Trở thành người đầu tiên tặng sao cho bài viết

0



0



0

Bài viết hay? Tặng sao cho Tuổi Trẻ

Bình luận (0)

thông tin tài khoản

Được quan tâm nhất
Mới nhất
Tặng sao cho thành viên

    Chủ đề:

    nhà ở thương mại

    Quốc hội

    Chuyển mục đích sử dụng đất

    Luật Đất đai

    đất ở

    Trả lời

    Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    sex

    jun88

    jun88

    789win

    12Bet

    Sex